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公司名称:集慧资产评估（北京）有限公司 具体地点:北京房山长阳北京(总部 微信号:zcpg968 QQ号:3384692119 联系人:李先生 在房地产估价中，许多情况下都需要根据某种要求来确定租金。这是房地产估价中 常见的估价作业之一。选择确定租金的方法时，应根据实际情况，灵活运用估价的3种常规方法(市场比较法、收益法和成本法)，使得所确定的租金合理可信。下面介绍几种实际工作中常见的确定租金的方法。 当能够收集到足够数量的与待估房地产相类似的房地产租金资料时， 简便易行又很有说服力的方法，应该首推市场资料比较法： 1、 市场资料比较法应用在评估租金上，能选择的比较实例应为用于出租的比较实例房地产。通过对比较实例租金作情况、期日、区域和个别因素修正后，得出评估租金。这里有一点应引起注意，所选择的可比实例应与所估对象在租赁合同(如租期长短、付款方式、责任)等契约内容具有一致性或相似性。 例一、 有一待租写字楼,所处位置为一级商业街。新建、设备齐全、试确定其租金。选择A、B、C三个比较实例,具体情况如表(见文后)。 取3个比较租金的平均值: (840 826 827)/3=831元/平方米 待估房地产租金可定为831元/平方米 2、有些城市已经制定了标准租金，则可利用制定好的标准租金(所谓标准租金，是将城市中房地产分成几种有代表性的类型和等级，制定出的租金)与委估房地产进行比较，得出委估房地产的租金。这种方法与上述市场资料比较法同出一脉，本质上是一致的，可操作性强，方便快捷，同样令人信服。下面就其操作步骤略作简述： ①确定委估房屋的类型、等级;②根据确定的类型、等级，从标准租金表中查出标准租金; ③根据委估房屋在新旧程度、朝向、楼层、环境等方面与参照系的差异，对查出的标准租金做适当修正。 ④求出委估房屋的租金。 确定租金的另一种方法是从成本法中衍生出来的，称其为因素构成法它是根据房屋租金的构成因素实际测算各因素费用，相加后求出试算租金。然后根据房屋的新旧程度、朝向、层次等进行修正，求出房屋租金的一种方法。 当没有足够的与委估房地产相类似的租金资料可利用时，这是一种切实可行的方法。这种方法也应用在标准租金的测算上。通常租金由下列8项因素构成,即折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、税金。对这8项因素的取值应特别慎重，因为取值的正确与否直接关系到委估租金的正确性和合理性。下面举一例说明因素构成法的应用。 例二、有一地处近郊的工业厂房欲出租，该厂房为单层混砖结构,面积600平方米，已使用5年，试确定其租金。由于缺少与该委估物业相似的可比实例，故拟采用因素构成法求租金。评估过程简述如下：经调查,该类房屋的建筑造价为400元/平方米，土地价格为1200元/平方米，年租金计算如下： (1) 折旧费：该类房屋的使用年限为40年,残值率为 2%。年折旧额:[400·(1-2%)]/40=9.8(元) (2)维修费:取建筑费的2%。 400·2%=8(元) (3)管理费:取折旧费和维修费之和的10%。 (9.8 8)·10%=1.78(元) (4)保险费:按房产原值的3‰取值。400·3‰=0.12(元) (5)税金:一般为土地使用税3元/平方米和房产税取房产原值的1.2%。 400·1.2% 3=7.8(元) (6)地租:为土地价格乘以土地资本化率(或直接采用当地同类土地的租金值)。假设经测算土地资本化率为3.5%。地租量为: 1200·3.5%=42(元) (7)利润:一般以折旧费、管理费之和为基数,利润率应取当地平均利润率,若当地平均利润为20%。 (9.8 8 1.78)·20%=3.92(元) (8)利息:从机会成本的角度考虑,这里应该仅指房屋投资额(不包括土地)所产生的利息。 利率一般取一年期存款利率。46房地产市场与经营小瑞区位面积设施出租出租付款月租金情况区域期日个因比较装修日期方式方式租金 实例A一类5000完好97.6散租每月850 100/100 100/100 100/100 100/100 840 实例B一类3000完好98.1整租每年800 100/100 105/100 100/100 100/100 826 实例C二类3500完好97.1整租每年700 100/100 100/100 100/95 100/98 827 待估对象一类3000完好98.1散租每月 400·5.8%=23.2(元) 租金=(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8)=9.8 8 1.78 0.12 7.8 23.2 42 3.92 =96.62(元)/平方米·年 上述计算出的租金通常称为试算租金。实际估价中,应将计算出的试算租金作朝向、位 置、层次等方面的调整,来确定 终租金值。 另一种评估租金的方法，是从收益法中演变而来的，称之为积算法所谓积算法就是求出评估时委估房地产的基础价格，乘以期待利率，然后加上其它诸费用，如租赁合同规定的管理费、保险费、税费,从而得到评估租金的方法让我们先从理论公式上看一下，收益法公式: P=a/i(年纯收益不变,收益年期为无限年) 其中P为房地产价格， a为纯收益， i为房地合一时房屋资本化率。 因为P=a/i，又a=租金-费用所以P=(租金-费用)/i 即租金=P·i 费用，通常P·i称为纯租金(包括土地和房屋)。 应用这种方法时，需先知道委估房地产的价格，在确定其资本化率后，可以求出纯租金，然后加上出租时所发生的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、税金、利息、空置损失等，如果是委托经营，还应包括经营者利润。这里应该特别指出的是,租金=P·i 费用，其中费用指出租过程中发生的费用,其中与房屋价值相关的折旧费和以房屋价值为基数计算的利息不应包含于其中，因为这几项应是房屋纯租金的一部分。如果将这几项当做费用计入，那么就是重复计算了。 软著出资实缴相关依据： 《公司法》第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;新《公司法》取消货币出资金额不得低于公司注册资本的30%的规定，即非货币资产(包括实物、知识产权<无形资产>、土地使用权、) 高出资比例可达100%。 软著出资实缴流程： 1、签订委托合同 2、支付合同首款 3、收取材料，初审 3、评估验资 4、工商登记备案 5、公示实缴信息 6、材料交接、支付尾款 7、递延纳税备案 以知识产权代替货币出资，有很多优点： 1、让有限的资金自由流动，不再有虚假出资、抽逃注册资本的嫌疑。 充实认缴资本，如果只有认缴资本，而不尽早缴付，一方面公司的实力会受到质疑，另一方面在企业招投标过程中也会因没实际交付出资而受到制约而错失良机。 2、知识产权出资后作为企业的无形资产，可以进行摊销，摊销金额一般应当计入当期损益(管理费用、其他业务成本等)。即当月增加的无形资产，当月开始摊销;当月减少的无形资产，当月不再摊销。对期限型无形资产项目，在有效使用期限内分期摊销，计入损益。其中又包括：(1)对于土地使用权、商标权、专利权等预计使用年限确定，而且减值风险较低的，采用直线法摊销;(2)对非专利技术等有预计使用年限，但考虑技术进步等因素对其价值的影响呈加速变化的，可采用类似固定资产加速折旧法的“加速摊销”，以尽快收回投资，这也符合会计核算原则之谨慎原则。根据《企业所得税法实施条例》第六十七条的规定，无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。假如一个股东用技术投资于某企业1000万元，按10年摊销，每年可摊销100万，所得税率按25%计，可以节税25万。 3、展示企业的技术实力，促企业招商引资，提高企业形象。可以解决企业进行项目招投标时市场对注册资本金的要求;企业在申请科研项目或申报专项资金时，对技术资产价值的要求;专利技术增资对外经济活动中展示企业规模和实力，增强客户对企业的直观印象;专利技术增资可以将企业进行专利技术资本化。 4、抵偿债务。假如出现重大亏损，企业没有资金偿还所欠债务，如果没有缴齐认缴资本，那么股东就必须拿出真金白银来对其认缴资本承担责任，股东就会承担更大的资产损失。而股东用技术出资缴齐认缴资本后就完成了缴齐认缴资本的责任，不必再承担多余责任，完全符合“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”、“公司以其资产为限对外承担责任”的要求。以技术出资才真正体现了创业的低门槛，创业的风险甚至是没风险，因此用技术出资越早越好，只要能真正促企业发展，技术出资也是越多越好。 有形资产评估（帐面价 值） 无形资产评估（评估价 值） 收费标准（元/次） 有形资产 无形资产 50万元以1 2500 4000 51万元TOO万元 5000 6000 101万元-500万元 10000 10000 501万元-1000万元 22000 15000 1001万元-5000万元 52000 25000 5001万元T亿元 72000 30000 1亿元以上 加万分之一 加万分之一 根据《省物价局省财政厅关于降低收费标准和实施收费减免政策的通知》苏价發〔2009〕 278号第16条规定，资产评估中介服务在此基础上以70%计费